Hace apenas unos días, el Tribunal Supremo de España ha dictado una sentencia, en respuesta a dos recursos de casación, en las que analiza y aclara la jurisprudencia del Alto Tribunal sobre los préstamos con garantía hipotecaria y sobre los impuestos que gravan la formalización y constitución de la hipoteca.

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En ella, ha ofrecido una respuesta a las reclamaciones de los consumidores sobre las cláusulas que las entidades bancarias imponían en las escrituras de préstamo, por la cual atribuían al consumidor la carga de todos los gastos e impuestos.

Impuestos existentes en España sobre una compraventa

En torno a una operación de compraventa de un inmueble (por ejemplo, la compra de la vivienda habitual), especialmente cuando está garantizada con una hipoteca sobre el mismo, como consecuencia del préstamo concedido por el banco, existen varios impuestos que gravan la operación, o parte de ella.

El Supremo falla a favor de los bancos en los casos de hipotecas ... - elpais.com
El Supremo falla a favor de los bancos en los casos de hipotecas ... - elpais.com

Hay que tener en cuenta que la competencia normativa en este sentido está dividida entre el Estado y las Comunidades Autónomas, pues el Estado ha cedido la gestión del impuesto y su regulación en algunos aspectos.

Sin ánimo de ser exhaustivos, hay que diferenciar, al menos:

- impuesto de plusvalía;

- impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados sobre la compraventa;

- impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados sobre la hipoteca.

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El primero de ellos lo paga el vendedor. Su competencia es local (son los Ayuntamientos lo que lo regulan a través de ordenanzas, así como su cuantía). Sólo se aplica a inmuebles urbanos (no a parcelas calificadas como rústicas).

El segundo de ellos lo paga el comprador. Su cuantía depende de la Comunidad Autónoma correspondiente donde se halle el inmueble, teniendo también competencias normativas en cuanto a aspectos como bonificaciones, exenciones, etc.

Sobre el tercero de ellos versaba la controversia que se ha resuelto por la última sentencia del Tribunal Supremo. La veremos con más detalle a continuación.

Impuestos sobre la operación de préstamo hipotecario

En relación con la hipoteca que grava un inmueble (por ejemplo, la vivienda que compra un joven matrimonio con el préstamo que le concede el banco), hay varios aspectos que la última sentencia se ha encargado de aclarar. Resumiendo:

- Por la constitución del préstamo, el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se impone al prestatario (ejemplo, nuestro joven matrimonio).

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Éste es el sujeto pasivo del impuesto. Y debe abonarlo en todo caso, pudiendo la escritura de préstamo hipotecario indicar que le corresponde el pago al prestatario.

- Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre el prestamista (el banco) y el prestatario (ejemplo, nuestro joven matrimonio). Y el impuesto correspondiente a las copias, por quien las solicite.

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Resultado

Esta es la aclaración que ha efectuado el Tribunal Supremo español en relación a las reclamaciones y recursos planteados por los consumidores contra las cláusulas impuestas en las escrituras de préstamo hipotecario por los bancos, que se estimaban por aquéllos abusivas al cargarlos con todos los gastos e impuestos de la operación.

Es decir, que a partir de ahora los consumidores seguirán pagando religiosamente el impuesto que grava la constitución del préstamo hipotecario (y la carga que se inscribe en el Registro de la Propiedad a favor del banco), que puede llegar a resultar una cantidad bastante respetable (en Castilla-La Mancha, por ejemplo, actualmente asciende a 0,75% de la base imponible en el caso de "Entregas sujetas al I.V.A. por las que se adquiera primera vivienda habitual cuyo valor real no exceda de 180.000 euros, financiada con préstamo hipotecario"). Esto no ha cambiado.

Lo que nos ha aclarado el Tribunal Supremo es que el impuesto correspondiente a los documentos notariales (que sí, están gravados con impuestos, porque aquí se paga por todo), se pagarán a partes iguales entre el banco y nuestro joven matrimonio. Pero no nos hagamos ilusiones: esta cantidad suele ser bastante menor que la anterior.

De modo que, resumiendo, el Tribunal Supremo ha fallado a favor de los bancos, como todos los grandes medios se han preocupado de poner de manifiesto, y no tanto porque hayan seguido una línea jurisprudencial que ya tiene un tiempo, sino porque no han admitido las reclamaciones de los consumidores por la abusividad de ciertas cláusulas, lo cual sin duda dará alas a los bancos para inventarse nuestras cláusulas que sigan encareciendo la operación y cargando más, si cabe, la espalda de sus clientes.

Ahora bien, hay que puntualizar que esta sentencia, al menos hasta que conozcamos todos sus pormenores, no tiene por qué afectar a los gastos (no impuestos) de formalización de las hipotecas como son el registro y la notaría, que deben ser pagados por el banco como ya sentenció el Supremo anteriormente.

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